부동산 경기 침체와 자금 유동성 고갈로 건설업계의 연말은 최악으로 기록될 가능성이 제기됐다.

 

지방 건설사의 도미노 부도의 경고등은 ‘지방 미분양 지속’, ‘공사비 급증’, ‘프로젝트파이낸싱(PF) 대출 경색’, ‘입주율 부진’과 같은 4중고가 주요 원인으로 지목된다.

 

지난 11월 26일 국토교통부 건설산업지식정보시스템에 따르면 대전의 삼승건설을 포함해 이달 들어 41개 종합건설업체가 폐업을 신고했다.

 

2023년 들어 폐업 신고 건수(변경‧정정‧철회 포함)는 모두 496건으로, 2022년 같은 기간 대비 297건보다 67.0% 증가한 수치로, 2006년의 530건 이후 17년 만의 최대다.

 

우선 지방 미분양이 주요 원인으로 꼽힌다. 주택도시보증공사(HUG)가 ‘분양사고 위험 대상’으로 관리하는 사업장(지난 7월 기준)이 전국 91곳, 53,641가구로 집계됐으며 관리 대상 단지는 2020년 8,864가구과 비교해 6배 증가했다.

 

공사비 인상 문제도 아직 뚜렷한 해결책이 없다. 공사비 회수가 어려울 것으로 보이는 신탁사업 현장(건설산업연구원 9월 기준)은 전체 70곳 중 26곳으로 37.1%에 달했다.

 

2022년 이후 지속된 고금리와 부동산 경기 침체 등도 건설업계를 압박하고 있다.

 

지방 미분양은 좀처럼 해소되지 않는 데다 공사비는 급등해 공사가 멈추는 현장이 잇따르고 있다.

 

최근 입주율(준공 후 2~3개월 내 입주 가구 비율)도 떨어져 자금난이 가중되는 중이며 개발사업 초기 자금줄인 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 시장도 사실상 개점휴업 상태다다.

 

폐업 건설사가 17년 만에 최다인 이유다.

 

건설업계에선 2022년부터 계속된 경기 악화로 중소 건설사의 법정관리 신청이 이어지고 있다.

 

경남 지역 18위였던 동원건설산업을 비롯해 시공능력평가 75위의 대우산업개발, 109위 대창기업 등이 부도 처리됐을 뿐 아니라 578위의 금강건설 131위 신일, 476위의 국원건설, 2,371위의 남아건설도 새로 법정관리에 들어갔다.

 

2023년 종합건설업체의 폐업 신고 건수는 모두 496건으로, 글로벌 금융위기 전인 2006년 530건 이후 최대다.

 

경기도 파주에서는 연립주택 사업지가 준공(공정률 96.63%)을 앞두고 시공사 부도로 좌초됐다.

 

2022년 9월부터 자금 경색이 심해지며 공사가 중단된 데 이어 지난 4월 시공사가 법정관리를 택했기 때문이다. 공사비가 급등한 데다 고금리 자금을 조달하더라도 손해가 불가피해 파행이 장기화할 가능성이 높다.

 

건설사의 부도는 새로운 시공사를 찾는 것도 어렵게 만든다. PF대출이 어려워 시공사가 참여를 거부하는 경우가 파다하다. 울산의 공동주택사업장은 공정률 30%인 상태에서 시공사가 부도가 나 사업이 수개월째 제자리걸음이다.

 

부동산 시행사‧건설사 사이에선 미분양과 미입주에 공사비 상승, PF 경색 등 악재가 겹쳐 출구가 없다는 반응이다. 특히 지방 미분양과 낮은 입주율은 업계의 자금 순환을 가로막는 가장 큰 장애물이라는 평가가 나온다.

 

주택산업연구원에 따르면 지난달 지방 아파트 단지의 입주율은 68.8%에 그쳤는데 입주율이 낮은 현장은 건설사 수익인 잔금 회수가 늦춰진다는 얘기로 귀결된다.

 

미분양 물량 역시 부담이다. 결국 건설사의 재무적 부담으로 귀결되기 때문이다.

 

지난 9월 기준 전국 미분양 물량은 59,806가구로 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양은 9,513가구, 8월의 9,392가구보다 1.3%(121가구) 늘었다.

 

여전히 경색된 PF시장도 업계의 시름을 키우고 있다. 대출금리 급등으로 일부 사업장은 토지 매입을 위해 받은 브릿지론 금리가 20%에 달한다.

 

본PF 전환이 막혀 있어 사실상 사업성이 사라진 ‘좀비 프로젝트’로 불리는데 건설업계에선 정부의 PF 지원책에 대해 금융회사가 실질 심사에서 각종 기준을 높여놨다는 불만의 목소리가 나온다.

 

주택을 공급하기 위해 낙찰받은 땅을 포기하는 사례도 잇따르고 있다. PF조달에 어려운을 겪은 강원도 원주의 한 시행사는 2022년에 중도금 지급에 실패해 300억 원에 달하는 계약금을 몰취당했다.

 

2020년에 경기도 수원에서는 시행사가 낙찰받은 준주거 용지를 개발하지 못해 계약해지를 택하면서 계약금 250억 원까지 날리는 경우도 있었다.