김민수의 도시 Rock's<4> 쇼핑몰이 없는 오차드로는 상상할 수 없다

 

 

'포스트코로나' 시대, 오차드로는?

 

오래 전 필자는 싱가포르에서 고등학교를 다녔다. 여기서 4년에 가까운 무척이나 좋은 기억을 갖고 있다. 약 70여개국에서 모인 학생들이 있었는데, 학업분위기는 최고였고 다만 교내밴드는 조금 엉성했다.

 

필자는 당시 친구들과 ‘25피터슨’이라는 이름의 서클을 만들어 활동했다. 이 이름은 당시 학교가 위치한 ’25 피터슨 거리’에서 따온 이름이었다. 이 모임은 졸업과 동시에 해체가 되었다. 이 학교는 현재는 시외곽으로 이전했지만 당시에는 싱가포르의 가장 매력적인 쇼핑거리 한복판에 위치해 있었고, 그 점은 큰 축복이었다.

 

통합개발이란 무엇인가?

 

통합개발(Integrated Development) 혹은 복합사용개발(Mixed Used Developmnet)이란 주거단지 안에 상업적, 소매, 쇼핑, 교통과 심지어 다용도의 회의 공간까지 포함된 상업시설을 갖춘 부동산개발을 말한다.

 

이같은 방식의 개발을 통하여 도심은 점차 완전히 새로운 단계의 고밀도로 발전하게 된다. 통합개발은 보다 나은 근무환경을 바라는 기업들에게 매력적인 도심환경을 제공할 수 있다. 특히나 도심의 시각적인 측면에서 그렇다. 높이 솟은 고층빌딩과 현대적인 서비스산업은 국내외 소비자들의 구매욕을 자극하기 마련이다. 

어느 화창한 주말 아침, 우리 가족은 매번 그렇듯이 오차드 도로의 한 슈퍼마켓에 들렀다. 식음료 코너 앞에서 쇼핑카트를 쓰려고 하는 순간, 한 중년의 여성이 우리를 향해 질문을 던졌다. 

 

“한국에서 왔나요?”
“네, 가끔 여기 쇼핑을 옵니다.”
“쇼핑을 온다고요? 아녜요. 우리는 지금 슈퍼마켓에 있는거잖아요. 쇼핑이 아니라 '마케팅'하러 온 거예요. 맞죠?” 
 

요약하면 이렇다. 싱가포르 사람들은 명사를 동사화하는데 일가견이 있다. 특히 중장년층에서는 더욱 그런 경향이 있다. 마케팅이라는 말은 당연히 시장에서 온 말로 무언가 가치를 더한다는 뜻이기도 하다. 시장이라는 곳은 모든 상품과 서비스가 거래되는 장소다. 그것이 유형이든 무형이든 어떤 방식으로 거래가 되든 상관이 없는 일이기도 하다.

이 경우, 싱가포르에서는, 독립하기 이전에는 물론이고 그보다 훨씬 이전인 싱가포르가 형성될 시점부터, 비즈니스 친화적인 환경을 구축하기 위하여 시장은 보다 더 고밀도로 개발된 도심 중심부로 집중이 되는 전략을 택하였다. 오늘날에는 바로 “오차드 도로”라는 최고로 멋지게 개발된 상권으로 확립이 된 것이다.

 

 

1966년에 시작된 통합개발

 

대영제국과, 일본제국, 그리고 말레이시아 시대를 끝으로 싱가포르는 1965년 독립된 국가체제를 이루게 된다. 당연히 독립국가로서의 자치적이며 강력한 행정체제를 갖추고자 했다.

 

그 가운데 핵심은 바로 도심부, 즉 핵심시장의 기능을 관리하고 키우는 일이었다. 한정된 영토의 제약을 가진 싱가포르로서는 도심부를 보다 효율적으로 관리하는 일은 무척 중요한 일이었다.

 

도심부에 살던 사람들을 대거 이주시키더라도 충분한 상업용 부동산을 공급해야 했다. 그렇게 1920년대에 시행됐던 토지 수용법안이 1966년도에 다시 한번 부활한다. 오차드도로를 비롯해 도심부에 사적으로 소유되었던 땅이 싱가포르 정부에 의해서 강력한 법안의 뒷받침을 받아 수용되게 된다. 예외가 없었다.

 

일반적으로 자동차에 대한 과도한 의존과 관련된 도시의 무질서한 확장은 도시계획자나 정책 입안자들이 가장 걱정하는 일이다. 도시의 무질서한 팽창은 도시 지역의 통제되지 않은 확장을 의미한다. 대부분의 경우, 어떤 초기 도시 계획도 물론 도시의 풍경이나 기능을 망치도록 고안된 것은 아니지만, 도시가 시간이 흐를수록 통제할 수 없는 여러가지의 불쾌한 문제에 직면하기 시작하는 법이다.
 

1960년대 싱가포르 정부는 장기적인 미래 경제도시 계획을 꿈꾸었다. 그들은 도시계획에서 거의 완벽함을 추구했다. 이러한 노력은 도시의 무질서한 확장으로 인한 부정적인 부작용에 의한 지역사회의 분쟁과 갈등을 최소화하기 위한 것이었다. 그들의 산업 개발이 성공한 후, 제한적이고 또한 고립된 땅으로, 도시 무질서한 확장에 대한 두려움은 결정적으로 돌이킬 수 없을 것이다.

도시의 뛰어난 경제 발전과 편리함에도 불구하고, 정부는 통합 개발의 대부분을 매우 꼼꼼하게 관여한다. 이에 따라 오차드지구는 가장 우수한 쇼핑과 고급 주거도시의 기능을 수행하도록 설계됐다.

 

이런 현상은 별 특이할 것 없어 보이지만, 가장 중요한 것은 모든 질적 문제를 언급하는 것이 그리 의미 있는 것이 아니기 때문에 더 나은 혹은 더 나쁜 쪽으로 머리를 맞대는 "더 나은 방법"을 유도할 필요가 있다.

 

싱가포르의 대부분의 시민들에게 마스터 플랜이라는 용어는 도시성을 보존하기 위한 매우 미래적인 친환경적이고 영원한 계획처럼 들리지만, 아이러니하게도 이러한 지구계획은 자신의 엄청난 상징적 가치 때문에 다양성을 받아들이기 매우 어렵기도 하다.

 

 

초기부터 완벽함을 추구한 싱가포르

이 대유행 상황에서 2분기에는 전례 없는 경기침체가 있었다. 싱가포르 관광청조차 코로나바이러스 때문에 2019년 대비 방문객 수가 25~30% 감소할 것으로 전망했다. 이러한 예기치 못한 관광산업의 후퇴는 오차드로의 쇼핑산업에 직접적인 타격을 주었다.

 

싱가포르는 지난 수십 년간 아시아 자본주의를 대표하는 비즈니스 허브로 극적으로 변신했다. 그 싱가포르의 지리적 이점인 말레이 해협, 해운, 항공 물류, 그리고 환적화물 시장을 선점하면서, 그들은 이제 전통적인 핵심 산업(예: 해상 또는 항공 서비스 부문)을 더 가치 있는 기술, 첨단 에너지 프로젝트 및 스마트 시티로 전환했다.

 

PwC의 최근 보고에 따르면 싱가포르의 60%의 소비자들이 적어도 한 달에 한 번 온라인에서 제품을 구매하고 있으며, 이러한 현상은 이 대유행 상황 이후 더욱 증가할 수 있다. 

 

쇼핑몰이 없는 오차드로를 상상할 수 있는 사람은 많지 않다. 통합개발과 고급 쇼핑몰은 싱가포르의 번영하는 경제 성공의 상징이 되어왔다. 필자의 직관이 맞다면 싱가포르는 분명히 이번 손실에 대처하기 위한 최고의 대응책을 준비하고 있을 것이다.

 

싱가포르의 기획자들은 언제나 누구보다 뛰어났다. 필자는 그들에게 코로나바이러스 이후 오차드도로 지구 계획의 "미래 계획"에 대해 묻고 싶다; 당신의 궁극적인 목표는 그것의 영광을 계속 유지하는 것인가, 아니면 새로운 다각화된 소비자 욕구충족을 위해 도약하는 것인가?
 

필자인 김민수는 영국 런던 인도네시아 싱가포르 베트남 아랍에미레이트 등 다양한 도시에서 성장하며 각 도시의 특색을 좋아한다. 런던대 바틀렛 도시건설경영학을 전공하고 국내외 대기업 인프라분야 근무 경험을 바탕으로 현재 부산시에서 도시계획분야 정책연구원으로 근무중이다.

 

 

“We go Shopping to Orchard”
High Density Urban Development, Integrated Development of Orchard Rd Singapore after Coronavirus

 

I went to high school in Singapore. (Quite long ago) I have 4 years of very fond memories of this school. It wasn’t something much about students from over 70 countries or excellent academic environment but the clumsy music band I formed with friends called “25 Patersons”. 25 Paterson, though its breakup with graduation, named after the address of the school, 25 Pasterson Road. Though the school has been moved to another town, it was quite a bliss for us school located in Asia’s most fascinating Shopping district.

 

Orchard, is Singapore’s No.1 downtown; every shopping malls are densely cohered by mixed development district unit planning(지구단위계획). Even today, Orchard still remains as symbolical success of the nation’s wealth along with Marina Bay Area.

▲What is an Integrated Development?

 

Integrated Development or Mixed Used Development is a residential property which is integrated with broader commercial, retail, shopping, transportation, or even multipurpose convention facilities. Through Mixed development of which aimed to develop High Density city site planning with convenience to a whole new level, creating integrated residential developments with direct access to entertainment centers, malls, and food and beverage outlets. Integrated developments can be an attractive proposition for companies looking to enjoy a better working environment. Visual effect increases; every high rise building and modern hospitality business also strongly arousing customers’ interests (Tourists shopping)

▲ Shopping or Marketing ?

 

In a nice weekend morning my family, as a usual event, was shopping for groceries in a supermarket in Orchard Road. By pulling the shopping cart in dairy section, there was on middle years local gentle lady spoke to us with lots of curiosity,

“Hey, are you guys from Korea?”
“Yes we are, and we often come here for shopping” 
“Shopping? No way. We are in a supermarket you know, you are not “Shopping” here but “Marketing” here, Okay?”

Ellipsis. A bit off the tangent from the main topic but from my very personal experience, I found quite many of the older generations in Singapore tend to transform nouns to verb. i.e) Marketing (literally means shopping in the supermarket), Schooling (literally going to school), telephoning, torting (committing crimes) etc.. However, this isn’t the point!

There was a nudge here. The term, “Marketing”, is originated from actual Market and of course all the invigorating activity add values. Market is what every goods or service whether tangible, fixed or foreseeable, in any form, gets trade. 

 

To further develop this case from here, Singapore, at early stage of independency or even earlier from nation forming through trade immigration, by facilitating and developing the most attractive (Business friendly) physical space (Market) with high density integrated development urban regeneration strategy, nowadays, obliged to have the most excellent condensed shopping district, Orchard Road.

▲ Legal framework Initiative! The Land Acquisition Act1966
 

After British Crown colony and Japanese, British Military Administration by Malaysia (Straits Settlements) in 1965, Singapore stood as an independent republic, a newly formed Singaporean Administration emergently needed its own strong autonomous urban sovereignty. Singaporean Government wanted to carry efficient urban district development by project due to limited and isolated land. High demand for an adequate supply of land to carry out its developmental projects, especially those concerning resettlement. The Land Acquisition Ordinance of 1920 was repealed by the Land Acquisition Act in 1966; compulsory purchase of many of privately-owned land including central downtown, Orchard Road wasn’t an exception.

 

▲ Effort to restrain Urban Sprawl, Prepare the most superlative Master Plan

 

Urban sprawl, commonly associated with car dependency, is a major concern for urban planners or policy makers. Urban sprawl in a very basic built environment term means uncontrolled expansion of urban areas. No initial urban plan, in most cases, is meant designed to spoil landscape or function of the city of course, however as time goes by city starts to face hundreds of uncontrollable unpleasant problems. 

During 1960s Singaporean Government wanted to present long term futuristic economic urban plan. They wanted nearly perfection in Urban Planning. This effort was to minimize any city disputes in communities (district) by the negative side effects of urban sprawls. Once after their industrial development succeed, with the limited and also isolated land (seashore reclamation has its limit) fear of urban sprawl will be critically irrevocable. Despite remarkable economic development and convenience of city, the Government deeply get involved most of the integrated development very meticulously. As a result, Orchard district is designed to perform a function of the most excellent shopping and luxurious residential city.

 

▲It was too perfectly impacted.

 

Such phenomena seems nothing peculiar but most importantly we need to induce a “better way” put our heads together for better or worse since stating every qualitative problems is not so meaningful. For most citizens in Singapore, the term Master Plan sounds somewhat very futuristic environmentally friendly and eternal plan to preserve urbanity however, ironically this also proves that a perfectly impacted planned district is very difficult to accept diversity due to its enormously iconic value.

 

▲Changes, Store Shopping or Online Shopping 

 

There was an unprecedented economic downturn in the second quarter in this pandemic situation. Even Singapore Tourism Board has predicted decrease of 25%~30% of fall of the number of visitors from 2019 due to Coronavirus. Such unexpected setback in tourism industry resulting direct hit on shopping industry in Orchard Road.

 

Singapore, with any doubt, dramatically has transformed to Business Hub representing Asian capitalism for the past decades. Preoccupying her geographical advantages, the Malay straits, shipping, air logistics and tons of transshipment cargo, they now transforming their conventional core industry (such as Finance, Logistics by Maritime or aviation and Service sector) to a higher value Technology and Advanced Energy Projects and Smart cities.

 

According to the recent reports from PwC, 60 per cent of consumers in Singapore buy products online at least once a month and such phenomena may increase even more after this pandemic situation.

Not many can image Orchard Road without Shopping malls. Orchard integrated development and luxurious shopping malls have been a symbol for Singapore’s prosperous economic success. If my intuition is correct, Singapore will definitely be preparing the most superlative countermeasures to deal with this loss. 

 

Singaporean planners has always been capable than anyone. I would like to ask them about their "Genuine Plan" of Orchard Road District Plans after the Coronavirus; is your ultimate goal is to keep sustaining its glory or leaping for a new diversified consumer need?
 

End