베트남 건설시장에 한국 기업과 정부는 어떻게 접근해야 할까? 16일 서울대 법학전문대학원에서 ‘제2회 한국-베트남 건설법연구’ 세미나가 열렸다.

 

‘베트남의 개발상황과 한국의 역할’이라는 주제로 열린 세미나에서는 한국 건설기업의 베트남진출과 지원에 대한 법제도 연구, 베트남 개발사업 참여현황과 지원제도, LH의 베트남 사회주택건설사업 추진과 과제 순으로 진행되었다.

 

발제는 최종권 서울대학교 건설법센터 선임연구원 박사, 응 더 빈 베트남 건설부 산하 건설경제연구원, 정재한 한국토지주택공사 해외사업처 차장이 맡았다.

 

■ “베트남 로컬기업 시공능력 급격히 향상...인허가 절차와 시간 걸리는 점 여전히 허들”

 

제1주제를 맡은 최종권 선임연구원은 ”3년 전부터 베트남과 캄보디아 해외건설사업을 지켜봤다. 가령 베트남과 한국의 건설에 대한 관점이 달랐다. 베트남은 ‘투자’ 개념인데 한국은 단순시공 위주 수주로 받아들인다“고 말했다.

 

이어 ”특히 선호 주택과 방향 등 사회, 문화 등 이해와 분석이 부족했고, 베트남의 인허가 등 절차와 시간이 걸려 사업방식에 조율하기 어렵다“고 설명했다.

 

 

그는 "최근 베트남 로컬 기업의 시공능력이 급격히 향상되었고, 또한 공기 단축을 위해 하도급업체 지원을 해도 비용 정산때 추가 되지 않아 한국업체는 결코 쉽지않다"고 설명했다.

 

이밖에 주체가 건설분야가 산업부-교육부 등 다원화와 파편화되어 있고 정보교류가 안 이뤄져 비용과 인력의 낭비가 생긴다는 점도 지적했다.

 

이에 대해 토론자인 남영우 나사렛대학교 교수는 ”한국 강점인 시공도 점점 한계가 드러난다. 싱가포르는 국가 펀드의 투자중심 지원이라는 점을 참고할만하다“고 말했다.

 

정종현 해외건설협회 차장도 “베트남도 기술력이 향상되어 초고층도 직접 짓는다. 물론 마감재와 지하 공사는 하직도 역량이 떨어진다. 무엇보다 베트남에서 건설하는데 외국인은 인허가에서 시간이 너무 걸린다 복잡하다. 인허가만으로 2~3년에서 10년까지 걸린다”고 지적했다.

 

■ 베트남 중산층 빠르게 성장 87.1%... 주거용 주택 수요 증가

 

제2주제인 ‘외국기업의 베트남 개발사업 참여와 지원제도’에서 응 더 빈 연구원은 “베트남 부동산 개발 프로젝트 투자 프로세스가 10개다. 보통 2~3년 걸린다. 많은 외국인들이 어려워한다”고 말했다.

 

베트남 건설투자 프로젝트는 “중요 국가프로젝트는 국회 통과 필요, 프로젝트A는 건설부, 프로젝트 B,C는 지방정부의 승인이 필요하다. 가령 50층 이상은 건설부 승인, 이하는 지방정부에서 승인이 가능하다”고 분류를 소개했다.

 

2018년 베트남의 외국인 투자자는 부동산에 250억5700만달러로 제조 및 가공산업 다음으로 2위다. 23.2%다. 현재 112개 국가가 투자프로젝트르 진행중이다.

 

베트남 부동산회사 순위는 기업자본능력과 인지도에서 단연 빈그룹이 부동의 1위다. 롯데는 경남랜드마크 타워에 이어 하노이에서 267미터 두 번째 높은 빌딩 롯데센터와 호치민 롯데 레전드 호텔을 보유중이다.

 

 

부동산의 경우 투자 순위는 일본 1위(85억 달러), 한국이 2위(72억달러)다. 투자지역별로 보면 하노이 21.2%, 호치민 16.7%, 하이폰 8.7% 순위다. 일본 수미모토의 하노이 안빈빈 스마트시티에 41억 달러, 효성의 바리아-붕따우 투자, LG 이니텍 하이퐁, LG디스플레이 하이퐁 등도 주목받을 만하다.

 

그는 “주거용 부동산의 경우 매년 3만~4만 신규 아파트 수요가 필요하고 공급의 80% 흡수율을 발생했다”며 “베트남은 정치적 안정과 경제성장 장려해서 외국인들의 매력적인 투자자국가다. 국내 및 해외 구매자는 고급 및 A급 아파트에 관심이 많다”고 말했다.

 

베트남 부동산 시장에서 해결해야 할 문제는 “우선 행정적인 문제가 72.7%, 기후와 날씨 어려움 54.5%, 장비 45.5%, 자본 27.3%다. 선택 기준은 빈그룹 등 어느 회사냐, 가격과 입지, 아파트 품질, 디자인, 서비스, 공원-마트 입지, 구매 절차 순이다”고 설명했다.

 

또한 녹색트렌드(친환경), 베트남 이전해온 산업 단지, 리조트-관광, 35%에 불과한 도시화율 등으로 주택과 아파트의 성장 가능성은 높다고 진단했다.

 

베트남에서 한국 투자는 롯데 이외 LH공사의 흥옌성 스마트시티 협력사업-다낭 사회주택, HK플러스 JSC 그룹의 다낭 하이테크파크, GS E&C의 하노이-하이퐁 고속도로 건설 참여와 밤콕 교량 선설 등에 참여 등이다.

 

토론자인 강수구 법무법인율촌 변호사는 “리먼 사태가 터져 베트남 부동산 투자가 힘들어졌는데 최근 아파트 외국인 30% 분양 허가 이후 다시 불이 붙고 있다. 하지만 로컬과 외국인의 이중가격, 입찰도 자세한 항목이 공개되지 않은 수의 계약 등 문제가 있다. 아파트 분양시 상업용은 매각이 어렵다”는 점을 지적했다.

 

배준호 현대건설 전략기획사업부 차장은 “2009년 현대는 아파트와 골프장을 분양했다. 100세대를 짓다가 금융위기로 중단했다. 베트남 정부가 외환정책을 달러에서 동화로 바꾸었다. 그리고 한국식 설계로 현지화에서 안 통했다. 골프장의 경우 161만평 입지를 받았지만 30만평만 공사하고 2단계 착수도 못하고 있다. 수요 개선을 못하고 있다. 특히 토지세 산정이 개발 이후 이뤄져 사업비 예측도 어렵다”고 말했다.

 

 

■ “베트남인 2.4미터 높은 층 선호, 남향을 좋아하고 누드분양을 선호한다”

 

정재한 한국토지주택공사 해외사업처 차장은 ‘LH의 베트남 사회주택건설사업 추진과 과제’에 대해 발제하면서 LH공사 하노이 남동측 30km 흥이엔성 42만평 지역과 중부 후에성 산업단지와 다낭 사회주택에 대해 소개했다.

 

특히 베트남 사회주택은 임대 또는 임차 후 매입하도록 건설투자하는 주택이다. 그는 “사회주택은 80% 분양하고 20%는 임대 이후 5년 이후 분양해주는 제도다. 전체 프로젝트에서 20%를 상업주택상품으로 구성할 수 있다”고 소개했다.

 

하노이의 경우 인구 766만 명으로 전체 인구의 8%다. 평균 출산율이 줄어들고 있어 대가족 중심에서 핵가족문화로 접어들고 있다. 다낭시의 경우 1인당 GDP 8700달러(베트남 평균 2700달러)로 성장률 연간 12%(7.08%)다.

 

 

김현수 건국대학교 부동산대학원 교수는 “입지와 가격이 중요하다. 오토바이 이용할 오토바이 주차장, 2.4미터 높은 층 선호, 제단이 있어야 하고 남향을 좋아하고 침실이 커야 하고, 수영장, 누드분양을 선호한다는 점을 감안했으면 좋겠다”고 말했다.

 

이재송 박사(주택도시보증공사)는 “개발 과정에서 경비(보상)문제를 고려해야 한다. 보상비를 추가 경비를 인정안한다. 도로 인프라도 중요하다”고 강조했다.

 

한편 ‘제2회 한국-베트남 건설법연구’ 세미나는 서울대학교 법학연구소 건설법센터와 베트남 건설부 건설경제연구원이 주관했다.